주담대 상환방식 비교!(feat. 원금균등, 원리금균등, 체증식)

 

주담대 상환방식 비교

 
안녕하세요!
오늘은 주담대(주택담보대출)의 상환방식 3가지(원금균등, 원리금균등, 체증식)에 대해 알아보고, 나에게는 어떤 상환방식이 맞을지 한 번 정리해보려고 합니다.
주택을 구매할 때 대부분 현금만으로 구매하시는 분은 없고 주담대를 통해 대출을 끼고 구매하게 됩니다.
 

아파트 대출, 출처 : 동아일보

 
하지만 주담대를 받으려고 알아보면 "원금균등분할상환", "원리금균등분할상환", "체증식상환" 3가지 방식 중 선택을 하게되는데 처음 대출을 받으시는 분이라면 뭘 골라야할지 어려울 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 3가지 상환 방식에 대한 설명과 함께 각 상환 방식의 장단점을 정리해보고, 각 상환 방식은 어떤 사람들에게 적당할지 한 번 알아보겠습니다.
또 각 상환방식별로 총 상환 금액이 얼마가 될지 예시를 통해 계산해보겠습니다.
 
 

원금균등분할상환

 

"원금"을 균등하게 분할하여 상환하는 방식

 

원금균등상환

 
 
원금균등분할상환은 대출 기간 동안 매달 갚아야 하는 "원금이 균등"한 방식입니다. 이 방식은 원금이 매달 일정하게 상환되기 때문에 초기에는 월 상환 금액이 많지만, 시간이 지날수록 대출 금액의 원금이 줄어들기 때문에 이자 부담도 줄어들어 월 상환 금액도 감소하게 됩니다.
 

장점

대출 초기부터 원금을 많이 상환하기 때문에 전체 대출 기간동안 지불하는 이자의 총액이 3개 방식 중 가장 적습니다. 주담대를 평생 가져가는 분들은 없겠지만, 만약 주담대를 평생 상환하실 계획이 있으신 분들은 원금균등상환방식이 가장 이자를 적게 낼 수 있습니다.
또 시간이 지날수록 월 상환 금액이 줄어들어 가계부담이 감소합니다. 
마지막으로 원금을 강제로 많이 상환하는 방식이기 때문에 강제로 일정 금액을 저축하는 효과가 있습니다.
 

단점

원금균등분할상환 방식은 대출 초기의 월 상환 금액이 높기 때문에 부담이 될 수 있습니다. 3가지 상환방식 중 초반 상환 금액이 가장 많기 때문에 가계 재정에 부담이 될 수 있습니다.
 

추천

월 소득에 여유가 있고, 소비가 커서 강제로 저축이 필요하신 분들께 추천합니다.
 
 

원리금균등분할상환

 

원리금(원금 + 이자)을 균등하게 분할하여 상환하는 방식

 
 

 
원리금균등분할상환은 대출 기간 동안 매달 갚아야 하는 원리금(원금 + 이자)이 일정한 방식 입니다. 즉 대출 기간 동안 매달 갚아야 하는 금액이 동일하기 때문에 가계부담이 일정하게 유지됩니다.
 

장점

원리금균등분할상환 방식의 경우 매달 상환하는 금액이 일정하기 때문에 가계부담을 예측하고 관리하기가 쉽습니다. 나이가 젊을수록 현재 월 소득은 낮지만 앞으로 소득이 증가할 가능성이 높기 때문에 남는 금액만큼 다른 곳에 투자하거나 저축할 수 있습니다.
또 대출 초기의 상환 부담이 원금균등분할상환보다 적습니다.
 

단점

전체 대출 기간 동안 지불해야하는 이자의 총액이 원금균등상환 방식보다 많습니다.
 

추천

가계부 작성이 어려운 경우 매달 일정 금액이 빠져나가는 원리금균등방식을 추천드립니다.
 
 

체증식상환

 

원리금이 점차 증가하는 상환 방식

 
체증식상환 방식은 대출 초기에는 원리금 상환액이 적고, 시간이 지날수록 원리금이 점차 증가하는 방식입니다. 대출 초기의 상환 부담을 줄이기 위해 고안되었고, 현재는 시중은행 주담대로는 체증식상환 방식은 선택이 불가능하고 정부 대출(ex. 특례보금자리, 디딤돌, 신생아특례대출 등...)에서만 선택이 가능합니다.
 
* 아래 그림의 이자와 원금이 반대로 표시되어있으니 참고 부탁드립니다.

체증식 상환방식

 

장점

대출 초기의 월 상환 금액이 3개 상환 방식 중 가장 작아 초기 부담을 줄일 수 있습니다.
집을 구매 후 2~30년 동안 사는 분들도 있지만 기회가 될 때 갈아타면서 자산을 늘리길 원하시는 분들이라면 10년 내로 현재 집을 팔고 상급지로 갈아타게 되는데요, 30년 기간으로 주담대를 받아도 10년만 갚고 매도하게 되면 가장 적은 금액만으로 대출을 유지하다가 갈아탈 수 있습니다.
 

단점

시간이 지날수록 상환 금액이 크게 증가할 수 있습니다.
또한 대출 기간 동안 지불하는 이자의 총액이 3개 상환 방식 중 가장 많아 대출을 만기까지 유지하면 가장 불리합니다.
 

추천

정부 특례 대출이 가능한 사회 초년생이라면 무조건 체증식 방식을 추천드립니다.
또한 현재 집에서 살다가 10년 정도 유지 후 갈아타기 하실 분들은 체증식상환 방식이 좋습니다.
 
 

3가지 상환 방식 비교

 
그럼 주담대로 같은 금액을 대출받을 때 상환 방식에 따른 총 이자, 월 납입금을 비교해보겠습니다.
대출 금액은 5억, 30년 만기로 거치기간 없이 금리 4%로 계산했습니다.
 

대출금액 : 5억원
대출기간 : 30년(360개월)
거치기간 : 없음
금리 : 4%

 
계산 방법은 "부동산계산기" 사이트에서 가능하고, 사용법은 아래 포스팅에 정리해뒀으니 필요하신분들은 참고하세요!

아파트 양도세 쉽게 계산하는 Tip!

 
 

원금균등

 

원금균등 30년간 회차별 납입금 비교

 
원금균등의 회차별 상환금액을 보면 월 상환해야하는 "원금"(상환원금)이 1,388,889 원으로 "균등" 한 것을 확인할 수 있습니다. 
이처럼 "원금"을 매달 "균등"한 만큼 상환하는 방식이 원금균등상환방식 입니다.
 

원금균등 납입금 비교

 
원금균등방식으로 주담대를 30년(360개월)을 유지한다면 총 이자 금액은 300,833,333원이 됩니다.

 

30년 주담대 실행 후 10년 뒤 상환하는 경우

 

원금균등방식 10년간 납부금액 비교

 
원금균등 방식으로 30년 주담대 실행 후 10년간만 가져가는 경우는 원금 166,666,680원 상환에 이자는 166,944,445 원을 상환하게 됩니다. 10년간 총 지출한 원리금은 333,611,112원 입니다.
 
 

원리금균등

 

원리금균등방식 회차별 금액 비교

 
원리금균등의 회차별 상환금액을 보면 월 상환해야하는 "원리금"(납부액)이 2,387,076 원으로 "균등" 한 것을 확인할 수 있습니다. 
이처럼 "원리금"을 매달 "균등"하게 상환하는 방식이 원리금균등상환방식 입니다.
 

원리금균등방식 총 납입 금액

 
원리금균등방식으로 주담대를 30년(360개월)을 유지한다면 총 이자 금액은 359,347,532원이 됩니다.
 

30년 주담대 실행 후 10년 뒤 상환하는 경우

 

원리금균등 10년간 납입총액

 
원리금균등 방식으로 30년 주담대 실행 후 10년간만 가져가는 경우는 원금 106,080,208원 상환에 이자는 180,368,975 원을 상환하게 됩니다. 10년간 총 지출한 원리금은 286,449,120 원입니다.
 

체증식

 

체증식 회차별 납입금 비교

 
체증식의 회차별 상환금액을 보면 월 상환 금액이 1,666,667원으로 3개 방식 중 가장 낮은 금액으로 시작하지만, 30년 뒤에는 3,457,819 원으로 가장 높은 금액을 상환하게 됩니다.
이처럼 초반 상환 금액은 낮지만 회차가 올라갈수록 상환 금액이 높아지는 방식이 체증식 상환 방식입니다.
 

체증식 납입 총액

 
체증식상환방식으로 주담대를 30년(360개월)을 유지한다면 총 이자 금액은 422,407,400원이 됩니다.
 

30년 주담대 실행 후 10년 뒤 상환하는 경우

 

체증식 10년간 납입금 비교

 
체증식 방식으로 30년 주담대 실행 후 10년간만 가져가는 경우는 원금 40,787,088원 상환에 이자는 194,836,386 원을 상환하게 됩니다. 10년간 총 지출한 원리금은 235,623,474 원입니다.
 

요약

 

상환방식 별 금액, 기간 그래프

 

	원금균등	원리금균등	체증식
월 납입금	3,055,556 ~ 1,393,519 원	2,387,076 원	1,666,667 ~ 3,457,819 원
총 이자 (30년 만기 유지 시)	300,833,333 원	359,347,532 원	422,407,400 원
30년 만기 중 10년간 납부 "원리금"	333,611,112 원 (원금 166,666,680 이자 166,944,445)	286,449,120 원 (원금 106,080,208 이자 180,368,975)	235,623,474 원 (원금 40,787,088 이자 194,836,386)

 
요약하면 대출을 30년 만기까지 가져가는 경우 30년간 총 납부 이자는 원금균등 방식이 약 3억으로 가장 적고, 체증식 방식이 약 4.2억으로 가장 많습니다.
 
하지만 주담대를 30년간 유지하기보다는 10년 내에 더 상급지로 갈아타는 경우가 많기 때문에 10년간 납부 원리금을 계산해보면 체증식이 약 2.3억으로 가장 적고, 원금균등방식이 약 3.3억으로 가장 많습니다.
 
10년간 납부 원리금으로 비교했을 때 비록 이자는 3개 방식 중 체증식이 가장 많지만, 총 납입금액은 가장 적기 때문에 차액으로 다른 곳에 투자를 하거나 저축을 해서 다음 집으로 옮기기 위한 준비를 하기에는 체증식 방식이 가장 좋습니다.
 
이처럼 주담대의 각 상환 방식에 따라 납부하는 원리금 및 총 이자가 달라지기 때문에 본인의 현재 상황과 경제 상황 등을 복합적으로 고려하여 전략적으로 대출을 받는 것이 중요합니다.
 

아파트 매도 시 양도세는 얼마나 내야할까?