재건축 진행 절차, 순서는 어떻게 될까?

아파트 재건축 진행 절차

이번 포스팅에서는 재건축 진행 절차, 재건축 진행 순서에 대해 한 번 알아보겠습니다.
안녕하세요!
지난 포스팅에서는 재건축과 재개발, 리모델링의 차이점에 대해 알아봤습니다.

재건축과 재개발, 리모델링 무슨 차이일까?

 
이 중 재건축은 요즘 핫한 1기신도시 선도지구와도 관련이 있는데요, 선도지구로 지정되어 재건축이 된다면 어떤 순서로 진행이 되는지 이번 포스팅에서 재건축 진행 절차, 진행 순서에 대해 한 번 알아보겠습니다!
 
 

1. 기본 계획 수립

 
재건축 추진의 가장 첫 단계는 기본계획을 수립하는 것입니다. 
이는 해당 지역의 재건축 필요성을 파악하고 전체적인 계획을 세우는 과정입니다. 이 단계에서는 현지 조사, 주민 의견 수렴, 초기 사업 타당성 검토 등이 이루어집니다. 
지자체는 재건축 대상 아파트와 주변 지역의 현황을 조사하여 노후화 정도, 거주 환경, 교통 여건 등을 파악합니다. 
또 주민들을 대상으로 설명회를 열어 재건축의 필요성에 대해 논의하고 의견을 청취하고 경제적으로 타당한지 혹은 법적으로 가능한지를 검토하는 단계입니다.

 

2. 안전진단

 

안전진단은 재건축을 추진하기 위한 두 번째 절차로, 건물의 구조적 안전성을 평가하는 과정입니다.
정부가 인증한 전문 기관에서 실시하며, 결과는 A부터 E까지 등급으로 나뉩니다. D등급(조건부 재건축)이나 E등급(재건축 필요) 판정을 받아야 재건축 추진이 가능합니다.
하지만 요즘 공급이 부족하여 연식만 된다면 안전진단을 면제해주는 경우들도 있고 1기신도시 선도지구의 경우 안전진단을 면제해주기 때문에 조금 더 빠른 재건축 진행이 가능합니다.
 

3. 정비구역 지정

안전진단 결과에 따라 재건축 추진 필요성이 인정되면, 지자체는 해당 지역을 정비구역으로 지정합니다. 
정비구역 지정은 법적 절차로 도시 및 주거 환경을 개선하기 위한 계획을 수립하고 해당 지역에 대한 재건축을 공식적으로 승인하는 단계입니다.
도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역이 지정되며, 정비구역으로 지정되면 해당 지역에서의 재건축이 법적으로 가능해집니다.
 

4. 추진위원회 설립

정비구역은 지자체에서 지정하지만 추진위원회는 정비구역 내 주민들이 자체적으로 설립합니다.

추진위원회는 추진위원회 위원장, 감사를 포함한 5명 이상의 추진위원회 위원으로 구성됩니다.
추진위원회는 주민들로 구성되며 재건축의 초기 단계부터 전체 과정을 주도합니다. 추진위원회는 주민들과의 소통 창구 역할을 하며, 재건축 계획 수립, 동의서 징구 등의 업무를 수행합니다.
재건축 추진위원회는 주민 대표로 구성되며 정비구역 소유자 중에서 선출됩니다. 추진위원회는 법적 지위를 가지며 재건축 사업을 공식적으로 추진할 수 있는 권한을 가지고 있습니다.
 

추진위원회 업무 범위, 출처 : 생활법령

 
추진위원회의 주요 업무 범위는 위와 같습니다.
 

5. 조합설립인가

 
재건축 추진위원회는 재건축을 추진하기 위한 조직이고 추진위원회는 재건축 조합 설립을 위한 주민 동의를 얻어야 합니다.
재건축 조합 설립을 위해서는 소유주의 동의가 필요합니다. 필요 동의율은 공동주택의 각 동별 소유자의 50% 이상, 공동주택 전체 소유자의 75% 이상 및 토지면적의 75% 이상의 토지소유자 동의를 받아야 재건축 조합설립이 가능합니다.
동의서를 통해 주민들의 동의를 확인한 후 지자체로부터 조합설립인가를 받습니다. 조합설립인가를 받으면 법적으로 재건축 조합이 설립됩니다.
재건축 조합은 재건축에 대한 전반적인 업무를 진행하며 주민 동의서 징구, 조합 정관 작성 및 인가 신청 등의 업무를 진행합니다.
 
조합설립 인가 시점의 공시지가 가격은 재건축 초과이익 계산에 필요하기 때문에 조합설립 인가 시점의 공시지가가 중요합니다. 
 

 
하지만 재건축 조합을 설립하여 재건축 하는 경우 조합원 간의 불화나 비리 등으로 사업진행 속도가 느려지는 경우도 있기 때문에 재건축 조합설립 대신 신탁사를 통해 재건축을 진행하는 경우도 많아지고 있습니다.
신탁사를 선정하는 경우 조합보다 빠른 의사 결정 및 전문지식으로 조금 더 속도를 높일 수 있지만 신탁 수수료, 신탁사 역량 등에 따라 갈등이 생길 수도 있어 단지별 특성에 맞는 방식을 선택해서 진행이 필요합니다. 
 

6. 시공사 선정

재건축 조합은 공개 입찰을 통해 시공사를 선정합니다.
시공사는 재건축 공사를 실제로 수행할 업체로 시공사의 역량과 신뢰도가 중요합니다. 투명하고 공정한 절차를 통해 시공사를 선정하며 선정된 시공사는 재건축 공사의 계획 및 시행을 책임집니다.
시공사 별로 이미지가 모두 다르고 제시하는 조건들이 모두 다르기 때문에 투명하게 공개입찰 공고를 통해 입찰을 받은 뒤 기술력, 신뢰도, 가격 등을 종합적으로 평가해 시공사를 최종 선정합니다.
 

주요 건설사, 출처 : 조선일보

 

7. 사업시행인가

시공사 선정 후 재건축 조합은 구체적인 사업 시행 계획을 수립하고 지자체에 사업시행인가를 신청합니다.
사업시행인가는 재건축 계획의 구체적인 내용, 자금 조달 계획, 신축 아파트의 설계 등이 포함된 계획서로, 지자체의 승인을 받아야 합니다.
사업계획서에는 사업 범위, 일정, 예산, 설계도면 등이 포함되어야 하고 주민들에게 설명 및 의견을 수렴하기 위한 공청회도 개최합니다. 

 

8. 종전 자산 평가

사업시행인가를 받은 후 기존 아파트 소유자들의 종전자산평가가 이루어집니다.
이는 재건축 이전의 자산 가치를 평가하는 과정으로 재건축 후 새 아파트의 분배 기준을 결정하는 데 사용됩니다. 
이때 계산된 가격으로 재건축 분담금이 대략적으로 계산되며, 평형 변경을 원할 경우 추가 분담금도 계산이 가능해집니다.
 

9. 조합원 분양신청

종전자산평가가 완료되면 조합원들은 새 아파트에 대한 분양신청을 합니다.
분양신청은 조합원이 재건축 후 신축 아파트를 분양받기 위해 신청하는 절차로 신청 결과에 따라 새 아파트의 분양 대상이 결정됩니다.
조합원들 대상으로 분양 신청 방법과 절차, 기한등을 공고하면 조합원들은 분양신청서를 작성하여 제출합니다.
분양 신청 결과를 바탕으로 각 조합원에게 배정될 아파트를 결정하고 동호수가 확정됩니다.
 

10. 관리처분인가

 
조합원 분양신청 후 재건축 조합은 관리처분계획을 수립하고 지자체의 인가를 받습니다.
관리처분계획에는 기존 소유자들에게 배정될 신축 아파트의 상세한 계획과 일반 분양 계획이 포함됩니다. 관리처분인가를 받으면 실제 분양 절차를 진행할 수 있습니다.
조합원들의 동호수가 확정되었기 때문에 평형별 일반분양 물량이 결정됩니다.
 

11. 이주 및 철거

 
관리처분인가를 받은 후 공사 진행을 위해 기존 주민들은 임시 거처로 이주합니다.
이주가 완료되면 기존 건물을 철거하고 재건축을 위한 신축 공사가 시작됩니다. 
시공사 선정할 때 협의가 잘 된 경우는 이주비용 일부 지원 등을 제공받을 수 있습니다.
 

12. 일반분양

 
재건축 조합은 신축 아파트의 일부를 일반 분양합니다. 
일반분양은 조합원 외의 일반인에게 아파트를 분양하는 과정으로, 분양가 책정, 분양 홍보, 계약 체결 등의 절차가 포함됩니다.
일반분양을 통해 추가 자금을 확보하고, 재건축 사업의 재정 건전성을 높일 수 있습니다.
일반분양 물량이 많은 경우 외부에서 돈을 많이 끌어올 수 있기 때문에 조합원 분담금이 내려가고, 일반분양이 적을수록 조합원들의 분담금이 올라갑니다.
 
위처럼 재건축 진행 절차는 여러 단계로 나눠서 진행이 되며, 각 단계별로 일정이 딱 정해져있지 않기 때문에 최대한 조합원들의 의견을 잘 모아서 진행할 수 있어야 재건축의 속도가 올라가게 됩니다.
재건축은 속도 싸움이라는 말도 있는것처럼 최대한 많은 조합원들의 의견을 조율하고 잡음 없이 진행될 수 있도록 노력해야 할 것으로 보입니다.
 

1기 신도시 선도지구 선정 기준 발표!