아파트 양도세 쉽게 계산하는 Tip!

 

아파트 양도세 계산

 

 

안녕하세요!

지난 번 아파트 매도 시 내야하는 양도소득세 설명에 대한 포스팅을 했었습니다.

이번 포스팅에서는 아파트 양도소득세를 쉽게 계산할 수 있는 사이트와 어플리케이션을 소개드리고, 몇 가지 예시를 통해 양도소득세를 한 번 계산해보겠습니다.

 

 

아파트 양도세 쉽게 계산하기

 

아파트 양도세는 매수 시점, 매수 당시 조정지역 여부, 보유 기간, 매도 금액 등 다양한 변수가 존재하기 때문에 계산이 어렵습니다.

하지만 대략적으로 아파트 매도 시 얼마를 내야하는지에 대한 양도세를 계산할 수 있는 방법이 있습니다.

 

부동산 계산기 웹사이트, 어플리케이션

 

부동산 투자를 하시는 분들이라면 한 번쯤 사용해보셨을 "부동산 계산기" 사이트/어플 입니다.

부동산에 관련된 계산을 할 수 있는 사이트로 양도세 뿐만 아니라 보유세, 부동산 복비(중개수수료), DSR, 취득세, 대출이자 등을 한 번에 계산할 수 있는 사이트라서 저도 매우 유용하게 사용하고 있습니다.

 

아래 부동산 계산기 사이트로 접속하셔도 되고, "부동산계산기" 앱을 다운받으셔서 사용하셔도 됩니다!

부동산계산기

 

부동산 계산기 초기 화면

 

부동산 계산기 화면에 접속하면 위와 같이 화면이 뜨게됩니다.

여러 메뉴가 있지만 가장 먼저 양도세를 계산해보기 위해 "양도세" 메뉴를 클릭하면 아래와 같은 화면이 뜨게됩니다.

 

양도소득세 계산 화면

 

양도소득세란 정책에 따라 다양한 조건이 있기 때문에 내가 어느 케이스에 해당하는지 잘 모르겠다 싶으면 세무사를 통해 진행하시는게 가장 확실합니다!

 

양도소득세 계산해보기

 

그럼 소개드린 사이트에서 간단하게 양도소득세를 계산해보겠습니다.

임의로 계산을 위해 2020년에 매수한 집을 2024년에 매도하는 것으로 가정 후 계산해보겠습니다.

 

취득일 : 2020.05.14
취득금액 : 6억
양도일 : 2024.05.30
양도금액 : 9.5억
조정대상지역 : 해당없음
실거주 : 0년

 

양도소득세 계산 예시 1

 

취득가액, 양도가액, 필요경비(부동산 복비, 법무사비, 인테리어 비용 일부 등...) 취득일자, 양도일자를 입력한 후 양도소득세를 계산하면 간단히 양도소득세가 계산됩니다!

 

6억에 매수 후 9.5억에 매도하는 것으로 입력해보니 12억원 이하 1주택을 2년이상 보유 시 비과세에 해당되어 양도세는 0원이 됩니다!

조정대상지역이 아니라서 실거주 의무가 없고, 모두 비과세에 해당되어 0원의 양도소득세로 계산됩니다.

 

그럼 조정대상지역이라면 어떨까요?

위 조건과 동일하지만 조정대상지역에 실거주 기간 없는 상태로 계산을 해보겠습니다.

 

취득일 : 2020.05.14
취득금액 : 6억
양도일 : 2024.05.30
양도금액 : 9.5억
조정대상지역 : 해당
실거주 : 0년

 

양도소득세 계산 예시 2

 

조정대상지역으로 변경만 했을 뿐인데 양도세가 0원에서 약 1억 800만원까지 증가했습니다!

조정대상지역의 경우 실거주 의무가 있는데, 실거주 요건을 채우지 못했기 때문에 양도소득세율 40%로 계산이 되어 시세차익 3.5억 대비 1.08억을 세금으로 내게 됩니다.

 

그럼 조정대상지역에서 실거주 3년을 채울 경우는 어떨까요?

 

취득일 : 2020.05.14
취득금액 : 6억
양도일 : 2024.05.30
양도금액 : 9.5억
조정대상지역 : 해당
실거주 : 3년

 

양도소득세 계산 예시 3

 

2년 이상 거주를 체크하고, 거주 기간을 입력해주신 뒤 양도소득세 계산 버튼을 누르면 양도소득세가 계산됩니다.

조정대상지역이지만 2년 이상 실거주를 했기 때문에 12억이하 1주택 2년이상 거주 비과세에 적용되어 양도세가 0원이 됐습니다!

조정대상지역이라면 실거주 여부에 따라 양도소득세가 이렇게 차이가 나게되어 상황에 맞는 전략이 필요합니다.

 

12억 이상 주택 양도세 계산

 

그렇다면 12억 이상 주택의 경우는 양도세가 얼마나 나올까요?

아래처럼 예시를 들어서 한 번 입력해보겠습니다.

 

취득일 : 2020.05.14
취득금액 : 10억
양도일 : 2024.05.30
양도금액 : 14억
조정대상지역 : 해당 없음
실거주 : 0년

 

양도소득세 계산 예시 4

 

이 경우 양도차익이 3.7억(14억 - 10억 - 0.3억) 이 되고, 이 중 과세대상 양도차익은 5285만원이 됩니다.

여기에 다양한 공제가 들어가는데, 4년 보유했기 때문에 장기보유 특별공제 8%가 추가되고, 인별공제 250만원 반영되어 과세표준은 4612만원이 됩니다.

양도소득세율은 15%로 양도소득세 565만원에 지방소득세 10%가 추가되어 총 약 622만원을 양도소득세로 내게됩니다.

 

여기에 만약 실거주 3년을 했다고 가정하면 양도세가 줄어들까요?

 

취득일 : 2020.05.14
취득금액 : 10억
양도일 : 2024.05.30
양도금액 : 14억
조정대상지역 : 해당 없음
실거주 : 3년

 

양도소득세 계산 예시 5

 

실거주 3년을 추가하니 장기보유 특별공제에 거주기간 3년에 대한 공제율 28%가 추가되었습니다!

따라서 총 납부 금액이 448만원으로 약 174만원이 줄어들었습니다.

 

 

장기보유특별공제율

 

실거주와 장기보유 특별공제는 지난번 포스팅에서 말씀드렸으니 궁금하신 분들은 한 번 보고오세요!

아파트 매도 시 양도세는 얼마나 내야할까?

 

 

마치며

 

이처럼 부동산은 개인마다 케이스가 너무 다양하기 때문에 모든 정보를 알지 못하면 정확한 양도세를 계산할 수 없습니다.

따라서 아파트 매도 시 양도세가 얼마나 나올지는 본인이 가장 잘 알 수 있기 때문에 꼭 계산해보셔야 합니다!

2주택자 양도세도 계산이 가능하니 궁금하신 분들은 다양한 케이스를 넣어가며 계산 해보시고, 복잡한 케이스라면 계산이 어려울 수 있으니 내 재산을 지키기 위해 반드시 세무사와 상담을 받길 추천드립니다!

 

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