안녕하세요!
얼마 전 5월 22일에 국토교통부에서 1기 신도시 선도지구 규모 및 선정 기준을 발표했습니다!
1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 에 거주하시는 분들 및 투자로 눈여겨본 분들이 기다리시던 소식인데요,
선도지구로 지정되면 정부에서 밀어주는 만큼 빠른 재건축이 가능할 것으로 보여 여러 단지들이 선도지구 지정을 위해 주민 동의율 확보 및 홍보를 하고 있습니다.
그럼 정부가 발표한 1기 신도시 선도지구 선정 기준 및 규모, 그리고 평가 기준에 대해 간단히 정리해보겠습니다!
1기 신도시 선도지구 선정 계획
1기 신도시는 비슷한 시기에 만들어졌지만 규모가 모두 다릅니다.
1기 신도시의 수용 규모는 분당(39만명)을 시작으로 일산(27.6만명), 평촌(16.8만명), 산본(16.8만명), 중동(16.6만명) 으로 구성되어 총 116.8만명을 수용할 수 있는 규모로 건설되었습니다.
선도지구 규모도 현재 1기 신도시 수용 인원에 맞게 배정되었습니다.
분당은 8천호, 일산 6천호, 평촌/중동/산본은 각 4천호에 +@(신도시별 1~2개 구역)을 추가할 수 있도록 발표했습니다.
정확한 호수를 정하지 않은 이유는 선도지구 지정을 위해서는 여러 단지가 통합해서 재건축을 해야 하는데, 이때 단지 규모가 크다면 1개 구역만으로 배정된 물량을 초과할 수 있기 때문에 지자체 자율로 1~2곳 추가 선정이 가능하다는 항목을 추가했습니다.
1기 신도시 선도지구 선정 규모
| 기준 물량(호) | 최대 물량(기준물량의 150%) | |
| 분당 | 8,000 | 12,000 |
| 일산 | 6,000 | 9,000 |
| 평촌 | 4,000 | 6,000 |
| 중동 | 4,000 | 6,000 |
| 산본 | 4,000 | 6,000 |
| 총합 | 26,000 | 39,000 |
이에 따라 올해 선정되는 선도지구의 규모는 정비대상 전체 물량의 약 10~15% 수준으로 예상된다고 합니다.
정비대상 물량 : 30년 이상 노후주택
1기 신도시 30년 이상 노후주택 : '24(19.7만호/67%) → '25(25.4만호/87%) → '26(27.5만호/94%)
선도지구 지정 후 매년 일정 물량을 선정하여 노후도시 정비 사업을 진행 예정이며, 시장 여건에 따라 선정 물량을 조정하거나 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등을 시행 예정입니다.
선도지구 선정 방식
선도지구 선정은 사업 유형에 관계 없고, 또 연립주택, 아파트, 주상복합 등의 주택 유형에도 관계 없이 단일 기준에 따라 고득점 순으로 선정한다고 발표했습니다.
하지만 고득점 순으로 나열했을 때 특정 유형에만 쏠릴 경우 지자체 자체적으로 유형별로 안배할 수 있는 권한도 부여했습니다.
선도지구 선정 기준
모든 분들이 궁금해 하셨던 가장 중요한 선도지구 선정 기준입니다!
국토교통부에서는 "표준 평가기준" 표를 제시하여 큰 가이드를 제공하고, 지자체가 지역 여건을 고려하여 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있도록 하였습니다.
1기 신도시도 도시별로 다 다르고, 같은 도시 내에서도 아파트마다 유불리점들이 있기 때문에 선정 과정에서의 객관성을 확보하는게 가장 중요한 일이었을 것 같습니다.
따라서 모든 항목을 다 넣어서 평가하기 보다는 최대한 기준을 간소화 하여 객관성을 확보한 것으로 보입니다.
또한 기본 계획이 수립되기 전에 선도지구 공모 및 신청이 이루어지기 때문에 정성평가 없이 정량평가 중심으로 평가 기준을 마련했습니다.
정성평가와 정량평가의 차이점이 궁금하신분들은 아래 포스팅을 참고하세요!
정성평가와 정량평가의 차이점은 뭘까?
요즘 우리 사회에서는 다양한 방식으로 데이터를 수집하고 분석하여 의사결정에 활용하고 있습니다.특히 평가 방법은 데이터 분석의 중요한 부분을 차지하며, 이를 잘 활용하면 우리는 더욱 효
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정량평가가 기본이지만, 지자체가 판단하여 10쪽 이내의 개발 구상안을 받아 정성평가도 가능합니다.
하지만 위에서도 말씀드린것처럼 각 단지마다 원하는 방향이 모두 다르기 때문에 모두 자신에게 유리한 방향으로 구상안을 작성하려고 할 것으로 예상되고, 특히 현재 발표된 평가 기준으로 점수가 낮은 단지에서는 더 신경을 쓸 것으로 보입니다.
표준 평가 기준
국토교통부에서 발표한 1기 신도시 표준 평가 기준 입니다!
1기 신도시에만 적용되는 내용으로, 1기 신도시 외의 전국 노후계획도시 평가 기준은 가장 아래에 추가해뒀으니 참고하세요!
1. 주민 동의 여부
주민 동의율이 60점으로 가장 큰 배점 항목입니다. 선도지구를 선정했는데 주민 동의율이 낮아서 사업이 진행이 되지 않으면 선도지구로 지정한 의미가 없어지게 되겠죠.
선도지구는 여러 단지가 통합으로 진행하기 때문에 선도지구 구역 내 전체 동의율이 50%가 넘어야 하고, 또 각 단지별 토지 소유자의 동의율도 50% 가 넘어야 합니다!
따라서 통합으로 구성된 단지 중 한 단지에서 동의율이 50%가 넘지 못한다면 선도지구 공모에 접수조차 하지 못하는 일이 발생할 수 있어 뜻이 잘 맞는 단지들과 합심하여 진행해야 할 것 같습니다.
변수는 선도지구 신청 단지의 동의율을 절대평가로 점수를 부여할 것인지, 상대평가로 부여할 것인지에 따라 점수차이가 많이 날 수 있어 자세한 내용은 6월 지자체(분당의 경우 성남시)의 발표를 기다려봐야 할 것 같습니다.
2. 정주환경 개선의 시급성
정주환경 개선의 시급성을 객관적으로 판단하기는 매우 어렵습니다.
누구는 층간소음이 기준이 될 수 있고, 누구는 아파트의 노후도 등 개인이 호소하는 불편함은 모두 다를텐데요, 국토교통부는 수치화가 가능한 "통합구역 내 세대당 주차대수"를 정주환경 개선의 시급성 항목으로 선정했습니다.
최근 지어지는 아파트 대비 1기 신도시의 가장 크고 공통점인 문제점은 세대당 주차대수입니다.
이중주차 및 주차 공간이 부족하여 외부에 주차하는 경우도 많은데 이는 1기 신도시 모든 아파트들이 공통적으로 가지고 있는 문제점이기 때문에 기준으로 적합해 보입니다.
3. 도시기능 활성화 필요성
3번 항목은 확실한 기준이 없는 항목입니다. 지자체별로 필요성 항목을 선정하여 정성평가로 진행할 수 있는데 이 기준은 신도시마다 모두 다를 수 있어 6월에 지자체의 발표에 어떤 항목이 포함될지 지켜봐야 할 것 같습니다.
4. 정비사업 추진의 파급효과
노후계획도시특별법의 취지는 여러개의 단지가 "통합"하여 재건축을 하도록 유도하는 것인데요, 이러한 취지가 정비사업 추진의 파급효과 점수에 반영되어 있습니다.
통합정비 참여 주택단지 수가 많을수록 점수를 많이 줘서 노후화된 여러 아파트 단지들이 한 번에 개선되는 경우 가점을 높게 주고 있습니다.
따라서 현재 4개 이상 단지들이 통합해서 추진하는 경우 이 항목에서는 만점을 받을 수 있습니다.
통합정비 참여 세대수에 따른 가점도 있는데요, 소규모 세대 5개 단지가 모여서 500세대 미만인 것 보다 2~3000 세대가 재정비 되는 것이 파급 효과가 더 크기 때문에 세대수에 따른 가점도 배정한 것으로 보입니다.
5. 사업의 실현가능성(가점)
사업의 실현가능성 항목은 가점 항목입니다.
선도지구 지정 후 사업 실현이 되지 않는다면 의미가 없어지기 때문에 사업 실현의 가능성에 대한 평가항목을 지자체별로 구성하여 평가할 수 있도록 가점을 주는 것으로 보입니다.
어떤 항목이 추가될지는 역시 6월 지자체 발표에서 확인을 해봐야 할 것 같습니다.
선도지구 추진 일정
다음은 추진 일정입니다!
5월 22일에 발표된 내용에서는 큰 틀에 의한 발표고, 실제 선도지구 선정 기준과 동의서 양식 및 징구 방식 등은 6월 25일에 지자체에서 발표 예정입니다.
이후 9월 선도지구 선정 제안서를 접수받고, 10월에 평가 및 국토교통부 협의를 통해 11월에 "지자체"가 선도지구를 최종 선정하게 됩니다.
올해 선정되는 선도지구는 25년 특별정비구역 지정되고, 26년 시행계획 및 관리처분 계획 수립 등의 과정을 거쳐 27년에 착공하고, 30년에 입주하는 매우 빠른 목표로 정비가 추진됩니다.
일반 재건축 속도보다 훨씬 빠른 속도라 가능할지 의문은 있지만 정부에서 제대로 밀고있기 때문에 선도지구에 지정 된다면 가능성이 있을 것으로 보입니다!
모든 항목 중 주민 동의 여부가 가장 높은 배점을 가지고 있기 때문에 모든 단지들의 동의율 확보가 가장 중요할 것으로 보입니다.
특히나 상대평가로 지정될 경우 동의율에 따라 선도지구 결정여부가 달라질 수 있어 최대한 높은 동의율을 끌어내는게 중요할 것으로 예상됩니다.
다음 포스팅에서는 1기 신도시에서 어느 단지들이 통합재건축을 추진중이고, 국토부가 발표한 기준으로 각 단지별 점수를 계산해보겠습니다.
감사합니다!
별첨 : 전국 노후계획도시용 표준 평가기준(1기 신도시 제외)
위에 언급드린 1기신도시 전용 표준 평가기준과는 항목이 다르기 때문에 1기신도시는 위 평가 기준을 참고하시고, 그 외 지역에서는 아래 표준 평가기준을 참고하시면 됩니다.
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