안녕하세요!
요즘 부동산 시장에서 뜨거운 감자는 바로 노후계획도시 정비 특별법(aka. 1기신도시 특별법) 인데요,
입지가 좋지만 건물 및 환경이 노후화된 도시를 "재건축"을 통해 건물의 사용성을 높이고 주택 공급을 활성화 시킨다는 법안 입니다.
아파트를 새 아파트로 만드는 방법은 재건축, 재개발, 리모델링이 있습니다.
모두 새 아파트를 짓는다는 것은 동일하지만 차이점이 있는데요, 이번 포스팅에서는 재개발, 재건축 및 리모델링에 대해 간단히 포스팅해보겠습니다.
재건축
기반시설은 유지하지만 아파트 단지를 모두 허물고 새로 짓는 것
재건축은 기반 시설(ex. 도로, 수도, 전기 등...)이 구축되어있는 도시에 건물(아파트)만 철거하고 새로운 구조로 완전히 재건하는 과정입니다.
아파트 단지 내에서 해가 잘 들도록 동 재배치, 커뮤니티 센터 신설 등이 포함됩니다.
주로 노후화된 아파트 단지나 건물들이 위치한 도심 지역에서 진행됩니다.
노후계획도시 정비특별법 같은 경우도 대표적인 재건축 관련 법안입니다.
분당, 일산, 평촌 등 1기신도시는 아파트를 지은 지 30년이 다 되어가는 도시들입니다.
기반시설들은 편리하게 구축되어있지만 실제 살고있는 아파트는 노후화되어 녹물, 석회질 등 불편요소들이 지속해서 나오고 있는 상황입니다.
또 아파트 외벽이 무너지는 등의 위험요소들도 존재하여 기반 시설들은 최대한 유지하면서 아파트를 재건축하여 부족한 주택 공급을 늘릴 수 있는 방안으로 제시되었습니다.
또 재건축 시 기존 아파트를 모두 허물고 동 재배치 및 커뮤니티 시설 신설 등 현대 사람들의 선호도 및 생활패턴을 반영하여 재개발 하게 됩니다.
요즘 신축 아파트는 골프장, 수영장, 헬스장 및 카페, 식당 등 다양한 커뮤니티 시설을 포함해서 재건축을 하는게 트랜드라고 합니다.
위 사진은 강남 재건축 아파트인 서초그랑자이에 있는 커뮤니티센터 내 수영장 및 CGV 입니다!
재개발
도로, 수도, 전기 등 기반시설부터 모든 것들을 새로 구성하는 사업
재개발과 재건축을 많이들 혼동하시는데요, 재개발은 재건축보다 조금 더 큰 규모의 사업이라고 볼 수 있습니다.
도로, 수도, 전기 등 기반시설은 유지한 채로 건물만 새로 짓는 재건축과는 다르게 재개발은 기반시설부터 모두 새로 뜯어 고치는 방식의 사업입니다.
흔히 달동네라고 알고있는 아주 오래된 주택이 많은 경우가 대표적인 재개발 지역으로 손꼽힙니다.
계획된 도시가 아니라 사람들이 모여서 살게된 도시라서 도로가 협소하고 수도, 전기가 제대로 들어오지 않는 곳들이 많이 있습니다.
이런 동네를 재개발 할 경우 기존의 집을 모두 허물고 기반시설을 모두 확립한 뒤 그 위에 아파트를 새로 지어 주택 공급에 기여하는 방식이라고 볼 수 있습니다.
대표적인 예시로는 동대문구 청량리역 인근 롯데캐슬 SKY-L65가 있습니다.
기존에 이 아파트가 있던 자리를 알던 사람들은 지저분한 동네, 무서운 동네 등 살고싶지 않은 동네라는 인식이 있습니다.
하지만 재개발을 통해 기반시설 및 주택들이 모두 변한 뒤로는 누구나 살고싶은 이 동네의 랜드마크가 될 정도로 인식이 변했습니다.
하지만 재개발은 무허가 건물(aka. 뚜껑), 토지/주택 소유주가 다른 경우 등 다양한 소유주들이 존재하고, 소득이 높지 않아 어쩔 수 없이 살고 있지만 재개발로 인해 나가게 되면 갈 곳이 없는 분들도 있어 다양한 이해관계들이 얽혀있습니다.
그래서 재건축 보다는 좀 더 고려할 것들이 많다보니 시간이 더 오래 걸리고 어렵지만, 그만큼 수익도 많다는 점이 있어 투자 시 유의가 필요합니다.
리모델링
기반시설과 아파트 뼈대는 유지하면서 내부/외부를 조금 더 현대화 하는 것
리모델링은 기반 시설은 유지하면서 아파트 내부/외부를 현대화 한다는 점에서 재건축과 큰 틀에서는 비슷합니다.
재건축과의 차이점은 리모델링의 경우 아파트를 모두 허물고 다시 짓는게 아니고,
기존 동/호수는 유지한 채로 내부 크기를 조금 늘리는 방식으로 진행됩니다.
리모델링은 크게 수평증축과 수직증축으로 구분 가능한데, 수평증축은 층수는 유지한 상태로 각 호수 크기를 늘리는 방법이고 수직증축은 각 호수의 크기를 늘리면서 동시에 층수도 조금 늘리는 방식입니다.
아파트가 견뎌야 하는 하중이 정해져 있어 층수를 늘리는 수직증축은 매우 어려우며, 대부분 진행되는 리모델링 단지들은 수평증축으로 진행되고 있습니다.
리모델링의 경우 늘어나는 세대가 없거나, 있어도 일부 세대만 늘어나기 때문에 일반분양이 거의 없어 사업추진비는 모두 리모델링 조합에서 부담하게 됩니다.
사업비가 비싸지면 그만큼 조합원들의 분담금이 늘어나기 때문에 재건축과 사업성을 비교해서 이익이 되는 쪽으로 진행해야 합니다.
요약하면,
도로, 수도, 전기 등 기반시설부터 모든 것들을 새로 구성하는 사업은 재개발,
기반시설은 유지하지만 아파트 단지를 모두 허물고 새로 짓는 것은 재건축,
기반시설과 아파트 뼈대는 유지하면서 내부/외부를 조금 더 현대화 하는 것은 리모델링 입니다!
요즘 인건비와 자재비가 모두 오르는 추세라 재건축, 재개발, 리모델링 사업 모두 속도가 늦춰진 상태인데
노후계획도시 특별법 및 재개발 사업 등을 대규모로 저렴하게 사업을 진행하여 주택 공급에 조금 더 속도를 냈으면 좋겠습니다.
이상으로 재건축, 재개발 및 리모델링에 대해 간단히 살펴봤습니다.
감사합니다!
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