아파트 매도 시 양도세는 얼마나 내야할까?

아파트 양도소득세

 

아파트 매수할 때는 취득세를 내지만 아파트를 매도할 때는 양도세를 내야합니다.

투자를 하시는 분들이라면 양도세를 최대한 줄여서 내가 가져가는 시세차익을 최대화 하고 싶으실텐데요,

그렇다면 양도세는 어떻게 계산하는지 한 번 정리해보겠습니다!

 

 

양도소득세란?

 

 

양도소득세란 토지, 건물 등을 유상으로 양도(매도) 할 때 발생한 수익에 대해 부과되는 세금입니다.
부동산의 종류(토지, 건물, 아파트 등...)와 보유 기간, 매수 및 양도 시점 등 여러 요소에 따라 기본세율 또는 중과세율을 적용하여 계산됩니다.

 

 

토지, 건물, 아파트 등 부동산의 종류에 따라 양도소득세 계산 방식이 달라질 수 있는데, 오늘은 대부분 사람들에게 해당되는 아파트를 기준으로 한 번 작성해보겠습니다.

 

정부 정책으로 양도소득세율 인상, 출처 : 연합뉴스

 

정부에서는 투기 목적으로 부동산으로 시세차익을 과도하게 얻는 것을 방지하고자 양도소득세를 기본세율과 중과세율 2가지로 구분하여 적용합니다.

 

정부는 부동산 투기를 방지하고 집값을 안정화 시키기 위해 2주택 이상을 소유한 다주택자나, 투기지역으로 지정한 부동산을 판매할 경우 중과세율을 적용하여 더 많은 세금을 부과합니다.

 

하지만 실거주 1채만 가지고 있는 일반 국민들에게는 피해가 많이 가지 않도록 최소한의 조건만 만족하면 기본세율을 적용하는데요, 많은 정책과 연관되어있어 복잡한 양도세를 어떻게 계산할지 한 번 알아보겠습니다.

 

 

양도소득세 계산 방법

 

국세청 홈페이지에 보면 양도소득세 계산 흐름도가 있는데 이 내용을 좀 정리해봤습니다.

부동산은 항상 용어가 복잡해서 용어를 정리하며 순서대로 한 번 계산해보겠습니다.

 

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 

양도가액 : 부동산 매도 금액
취득가액 : 부동산 매수 당시 금액
필요경비 : 부동산 매수 시 취득세, 법무사비, 부동산 복비, 샷시 교체 비용 등 설비 변경 금액 등...

 

양도가액은 내가 이 아파트를 얼마에 매도했는지에 대한 금액입니다.

취득가액은 말 그대로 내가 이 아파트를 얼마에 샀는지에 대한 금액입니다.

필요경비는 아파트 매수 시 지불한 취득세, 법무사비, 부동산 복비 등이 포함되고, 인테리어를 했다면 인테리어 비용 중 샷시 교체 등의 비용이 포함될 수 있습니다. 

 

 

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

 

양도소득금액 : 양도차익 - 장기보유 특별공제

 

장기보유특별공제, 출처 : 국세청

 

1가구 1주택일 때 한 아파트를 오래 보유하고 오래 거주한 경우 투기의 목적이 아니라고 판단하고 보유기간, 거주기간 별로 장기보유특별공제율을 적용해줍니다.

 

1가구 1주택일 때 12억 이하인 아파트 매도 시에는 일반적으로 양도소득금액이 발생하지 않기 때문에 장기보유특별공제가 의미가 없지만, 12억 초과 금액으로 매도 시에는 장기보유 특별공제율이 적용됩니다.

 

공제율은 보유기간과 거주기간 각각 % 를 더해서 최종 양도소득금액에 곱해서 적용합니다. 예를 들어 10억에 산 아파트를 15억에 매도했고, 3년 보유 및 거주를 했다면 보유기간(12%) + 거주기간(12%)를 합한 24%의 장기보유특별공제율이 적용됩니다.

 

하지만 12억 이하까지는 아파트 양도소득세가 없기 때문에 12억 초과 금액에 대해서만 양도소득세가 계산됩니다.

 

 

양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - (감면대상 소득금액 + 양도소득 기본공제)

감면대상 소득금액 : 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)
양도소득 기본공제 : 250만원(미등기 양도자산은 적용 배제)

 

감면대상 소득금액은 미분양주택, 신축주택 등을 청약받을 때 정부에서 조세특례제한법으로 규정한 경우 규정된 금액만큼을 양도소득 금액에서 제외해줍니다.

 

조세특례제한법 시행령 제99조의 2, 출처 : 국가법령정보센터

 

미분양 아파트의 분양을 위해 정부에서 시행령으로 지정한 주택의 경우 양도세를 면제해주기도 합니다. 이러한 케이스에 해당되는 경우 세율 산정을 위한 양도소득금액에서 특정 금액을 빼주기 때문에 최종적으로 적용되는 세금이 줄어드는 효과가 있습니다.

또한 양도소득 시 250만원은 기본 공제를 해주기 때문에 양도소득 기본공제 금액도 제외합니다.

 

산출세액 = 양도소득 과세표준 ×세율 - 누진공제

 

이렇게 계산된 양도소득 과제표준 금액에 최종적으로 세율을 곱해주면 최종적으로 내야하는 양도소득세가 결정됩니다!

세율은 가장 마지막에 % 로 곱해지는 만큼 얼마가 곱해지냐에 따라 양도세가 달라질 것 같은데요, '23년 이후 과세표준에 따른 세율은 아래와 같습니다.

 

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

기본세율은 6% 부터 최대 45% 까지 총 8개 단계로 나눠서 부과하고 있습니다.

누진공제액은 과세 표준 구간 별로 세율을 쉽게 적용하기 위해 계산된 금액으로, 양도소득 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 뺀 금액으로 최종 소득세가 결정됩니다.

 

만약 양도소득 과세표준 금액으로 결정된 금액이 1억원일 경우 8,800만원 ~ 1.5억원 이하 구간에 속하기 때문에 세율은 35%로 결정되고 누진공제는 1,544원입니다.

 

따라서 최종 계산되는 양도소득세는 1억원 × 35% - 1,544 만원인 1,956 만원이 되게 됩니다!

 

중과세율

 

다주택자 중과세율, 출처 : 국세청

 

정부는 다주택자의 투기를 막기 위해 다주택자가 아파트 매도 시 중과세율을 적용합니다.

2주택자 : 기본세율 + 20%
3주택 이상 : 기본세율 + 30%

 

2주택자가 조정대상지역의 아파트를 2년 이상 보유 후 매도 시 기본세율에 20%를 추가로 적용하고, 3주택자 이상의 경우 30%를 추과로 적용합니다.

2024.04 기준 조정대상지역은 "강남구, 서초구, 송파구, 용산구" 4개 구역 뿐입니다.

 

또 정부는 주택 거래가 너무 활성화 되지 않는 경우 세수 확보의 문제가 있기 때문에 22년 5월 10일 ~ 25년 5월 9일 까지 다주택자가 2년 이상 주택 보유 후 양도 시 중과세율을 적용하지 않고 기본세율만 적용한다고 발표하였습니다.

 

하지만 한 해에 아파트를 여러 채 매도하는 경우는 과세표준 금액이 합산됩니다!

누진 금액으로 세율이 측정되기 때문에 한 해에 여러채의 아파트를 매도하면 두 번째 매도 아파트는 과세표준 금액의 뒷 부분부터 누적이 되기 때문에 해를 나눠서 매도하는 것 보다 세금을 훨씬 더 많이 낼 수 있어 주의가 필요합니다!

 

 

주의사항

 

위에 설명드린 내용은 쉬운 이해를 위해 간단한 예시로 설명드렸지만, 실제 부동산은 정부의 각종 규제들로 인해 양도소득세 계산이 매우 복잡합니다!

예를 들면 매수 당시 해당 지역이 투기과열지구에 지정되어있다면 실거주의무 등이 동반되기 때문에 매도 시 꼭 확인해보고 복잡하다면 세무사 등 전문가의 상담을 하실 것을 추천드립니다!

 

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709

국세청

 

https://www.nts.go.kr/tax/yangdo_1.html

알기 쉬운 양도소득세