주담대 연말정산으로 700만원 돌려받기!(장기주택저당차입금 소득공제!)

장기주택 저당차입금 소득공제 정보공유

 

 

아파트 및 주택을 구매할 때 100% 현금으로 구매하는 분들은 많지 않을겁니다. 대부분 주택담보대출을 통해 내 돈과 대출을 합쳐서 집을 사게 되는데요, 최근 금리도 많이 오르고 주택 가격이 상승함에 따라 주택담보대출 이자도 가계에 부담이 되기도 합니다.

하지만 주택담보대출 이자로 낸 금액을 연말정산에 공제받아 770만원까지 돌려받을 수 있는 방법이 있는걸 알고계신가요? 

똘똘한 한 채 아파트를 소유하면서 부대비용을 아낄 수 있으면 더 똘똘한 투자를 할 수 있습니다!

이번 포스팅에서는 많은 분들이 모르고있는 장기주택저당차입금 연말정산 소득공제에 대해 한 번 알아보겠습니다.

 

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장기주택저당차입금 소득공제

 

연말정산 시 장기주택저당차입금(주담대)에서 발생한 이자상환액에 대하여 소득공제

 

"장기주택저당차입금" 이라는 단어는 생소한데, 풀어서 보면 장기(오랜 기간동안) 주택에 대해 저당(담보를 잡아 대출을 받은 물건에 대한) 차입금(원금 및 이자 상환액) 중 이자상환액 대해 소득공제를 해준다는 것으로 이해하면 쉽습니다!

 

조건만 맞으면 주담대 이자 납입금액을 소득공제 시켜줄게!

 

더 쉽게 이해하면 조건만 맞다면 주담대 이자 납부 금액을 연말정산 시 소득공제 해준다는 뜻 입니다. 

모든 주담대의 이자상환액 대상으로 소득공제를 해준다면 좋겠지만 역시 여러 조건들을 만족해야 소득공제를 시켜주는데요, 이 소득공제 금액을 만족만 한다면 최대 2000만원까지 소득공제가 가능합니다!

 

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공제 대상자

 

근로소득이 있는 거주자
과세기간 종료일(매년 12/31) 기준 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주
일정 요건의 세대원 및 외국인 포함(아래 설명 참조)

 

공제대상자는 먼저 근로소득이 있는 거주자 대상입니다! 

연말정산은 소득에 대해 정산하는 것이라서 근로소득이 있어야만 대상자에 포함이 되게 됩니다.

 

매년 12월 31일 기준으로 주택 수를 판단하여 무주택이거나 1주택을 보유한 세대의 세대주를 대상으로 소득공제가 진행됩니다.

예시 1)
1주택인 사람이 2024년 8월까지 주담대를 납부하다가 매도한 뒤 12/31에 무주택 상태라면 2024년 연말정산 시 1월 ~ 8월까지 납부한 주담대 금액에 대해 소득공제가 가능합니다.

예시 2)
A, B 2개의 아파트를 가지고 있는 사람이 A 아파트에 주담대를 실행해서 살고있고, B아파트는 전세를 준 경우 과세 기준일인 12/31 전에 B 아파트를 매도하여 등기이전이 된 경우 최종적으로 12/31에는 A 아파트 1주택 상태기 때문에 소득공제가 가능합니다.

 

세대원이 받기위한 조건

 

근로소득이 있는 세대원
세대주가 장기주택저당차입금 및 주택청약종합저축 공제를 받지 않는 경우

 

기본 조건은 세대주가 받는 것이지만 세대주의 수입이 없거나 작은 경우 수입이 많은 세대원이 소득공제를 받는게 더 유리할 수 있습니다.

세대주가 장기주택저당차입금 및 주택청약 종합저축 공제를 받지 않은 상태라면 세대원이 대신 소득공제를 받을 수 있습니다!

소득공제는 소득이 높을수록 혜택을 볼 수 있는 금액이 많아지기 때문에 전략적으로 접근하면 세금을 더 아낄 수 있습니다.

 

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공제대상 주택

 

취득당시 년도의 기준시가 이하인 주택(연도별 기준시가 기준 다름, 아래 표 참고)
세대원의 소유주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 1주택

 

공제대상 주택도 조건이 있지만 많이 까다롭지는 않습니다.

가장 중요한 것은 "취득당시" 의 "기준시가(공시지가)" 가 정해진 기준시가 이하여야 합니다! 매매금액이 7억이더라도 기준시가 이내라면 공제대상 주택에 해당됩니다.

"취득당시"의 기준시가가 기준이기 때문에 취득 이후에 기준시가가 떨어지더라도 소급되지 않습니다. 꼭 등기 넘어온 연도 기준의 기준시가를 확인하셔야 합니다!

아파트 가격이 상승함에 따라 소득공제 해주는 기준시가 기준도 달라졌는데요, "취득당시" 의 기준시가 기준이므로 취득당시의 공시지가가 아래 기준에 해당되는지를 보시면 됩니다.

* 취득 시점 별 공제받을 수 있는 기준시가(공시지가) 기준 가격

취득 시점	기준시가 기준
'13년 이전	3억원
'14년 ~ '18년	4억원
'18년 ~ '23년	5억원
'24년 ~	6억원

 

예시 1)
만약 2022년에 기준시가 5.5억의 아파트를 매수했다면 '23년 기준시가 기준인 5억원을 초과했기 때문에 소득공제 대상이 아닙니다. 

이후 2023년에 기준시가가 4.9억원으로 떨어졌다고 해도 취득 시점인 22년에는 5억원을 초과했기 때문에 소급적용이 되지 않습니다.

예시 2)
만약 2024년 기준시가 5.5억원의 아파트를 매수했다면 '24년 기준시가 기준인 6억원 한도에 포함되기 때문에 소득공제 대상에 포함됩니다.

 

아파트 기준으로는 기준시가와 공시지가는 같은 의미이고 공시지가 확인 방법은 아래 포스팅에서 쉽게 확인하실 수 있습니다!

기준시가와 공시지가의 차이점은 뭘까?

 

 

주택 가격이 공시되기 전 차입 => 차입일 이후 최초 공시된 가격
무주택 세대주의 주택분양권 or 조합입주권 취득 => 5억원('24년 6억원) 이하

 

만약 신축 아파트라서 주택 가격이 공시되기 전에 구매한 경우, 차입일 이후 최초 공시된 가격 기준으로 연말정산 가능 여부가 결정됩니다!

무주택 세대주의 주택분양권이나 조합입주권의 경우 아직 아파트가 완공되기 전이기 때문에 공시가격이 존재하지 않아 취득 가격 기준으로 결정됩니다!

 

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소득공제 혜택

 

한도 금액 내 이자상환액 전액 소득 공제

 

가장 중요한건 얼마까지 소득공제가 되는지 겠죠? 장기주택저당차입금으로 납부하는 이자상환액 전액에 대해 소득공제가 가능하지만 주담대 조건에 따라 상환 한도액이 다릅니다.

 

상환 기간 및 방식에 따른 공제 한도

 

상환 기간	10년 이상	15년 이상
상환 방식	고정금리 or 비거치식	기타	고정금리 or 비거치식	고정금리 and 비거치식
공제 한도	600만원	800만원	1,800만원	2,000만원

※ "or" 는 두 조건 중 하나만 만족, "and" 는 두 조건 모두 만족해야 함

 

공제 금액은 상환 기간, 거치 여부, 고정금리 여부에 따라 한도가 달라지게 됩니다.

주담대를 실행할 때 주로 상환 기간을 최대한 길게하여 매달 나가는 상환액을 줄이고 DSR을 낮춰서 대출 한도를 높이는게 이득이라는 점은 다들 아실텐데요, 공제한도 역시 상환기간이 15년 이상일 경우에 더 많이 공제를 받을 수 있습니다!

거치/비거치의 차이는 거치 기간만큼 원금은 상환하지 않고 이자만 상환하다가 이후 기간부터 원금+이자를 상환하는 방식의 차이 입니다!

상환 기간이 15년 이상이고, 고정금리면서 비거치식 상환방식으로 취득당시 기준시가가 소득공제 범위 내에 포함된다면 2024년 기준으로 최대 2000만원의 소득공제를 받을 수 있습니다!

 

실제 어느정도 비용 절감의 효과가 있는지?

 

장기주택저당차입금 소득공제에 대해 설명드렸는데 실제 비용절감 효과가 어느정도 되는지는 각 소득구간에 따라 달라지게 됩니다.

소득 기준으로 내야하는 세금이 정해지고, 소득이 높아질수록 세율도 크게 증가하기 때문에 고소득인 경우 최대의 이익을 볼 수 있습니다!

그럼 소득구간 별로 얼마나 효과가 있는지 한 번 계산해 보겠습니다.

과세표준표

 

먼저 국세청에 나와있는 과세표준 구간은 위와 같습니다. 각 과세표준 구간에 해당하는 세율에 지방세10% 가 추가되어 세금이 계산되기 때문에 지방세를 포함한 세율로 계산해보겠습니다.

 

소득구간별 체감 절세금액

 

소득 구간별로 다르지만 연 소득이 8,800만원이상 ~ 1.5억 이하의 구간인 분들은 주담대 이자로 2000만원 이상 상환 시 소득공제가 2000만원이 되어 내야할 세금 중 770만원을 돌려받는 효과가 있습니다!

생각보다 큰 금액이라 놀라셨죠? 실제 주담대 금액과 금리를 가정하고 어느정도 효과가 있는지 한 번 계산해보겠습니다. 

2023년 한시적으로 특례보금자리론 대출이 실행됐었는데요, 이 때 4.4%의 고정금리로 최대 5억원까지 대출이 가능했었습니다. 이 경우를 대상으로 차주의 소득 구간이 8,800만원 ~ 1.5억 사이라고 가정할 때 체감 금리가 어떻게 되는지 계산해보겠습니다.

 

대출금액 : 5억
금리 : 4.4%(고정)
대출기간 : 30년
상환방식 : 체증식, 비거치
소득구간 : 8,800 만원 ~ 1.5억원

 

특례보금자리론 기준 절세 금액 예시

위와같은 경우 간단히 계산해서 대략 월 183만원, 연으로는 2200만원의 이자를 지불하고 있습니다. 하지만 장기주택저당차입금 공제를 받는다면 약 770만원의 금액을 절세 가능하고, 이걸 연 이자에 반영하면 체감상 이자가 연 1430만원로 줄어들게 됩니다.

이는 주담대 금리 2.86% 고정금리로 상환하고 있는 것과 같은 효과이므로 무조건 받을 수 있으면 받는게 이득입니다!

 

일시적 2주택자도 공제 가능할까?

 

혼인 전 각각 1주택씩을 가지고 있다가 혼인신고 후 일시적 2주택이 되는 부부들도 있습니다.

혼인 전까지는 각각 장기주택저당차입금 소득공제를 받아 대략 연 1000만원 정도 아끼고 있었다면, 혼인신고 후에도 공제를 계속 받을 수 있을까요?

 

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과세기간 종료일(12/31) 기준 1주택자 대상이라 일시적 2주택 세대는 불가능

 

아쉽지만 이런 경우에 대해서는 소득공제가 불가능합니다.

결혼을 하면 각각 받는 혜택들이 모두 유지되면서 더해져야 하는데 이렇게 결혼하면 좋아지는 점 보다 패널티가 많아지다보니 결혼패널티라는 단어가 생긴게 아닌가 싶습니다.

이러한 점은 아쉽지만 아쉬워만 할게 아니라 해당되는 분들은 전략을 잘 세우셔서 혼인신고 후 소득공제를 받지 못하는 금액과 혼인신고 후 얻게되는 이익들을 비교해서 유리한 쪽으로 진행하셔야 할 것 같습니다.