금리와 부동산 시장의 관계

시작

2018년 11월 30일, 한국은행은 1년만에 기준 금리를 1.5% 에서 0.25p% 인상한 1.75%로 결정했습니다. 또한 미국 역시 9월에 2018년 들어 3번 째 금리 인상을 단행했고, 앞으로 한 차례 더 금리 인상을 예고하고 있습니다. 금리가 인상/인하 될 때 마다 뉴스에서 메인으로 보도하고 있는 만큼 중요한 것 같은데요, 그럼 "금리"란 무엇일까요?

금리란?

네이버 지식백과에 금리는 아래와 같이 설명되어 있습니다.

금리 [interest rate]

금리란 한마디로 돈의 가격이다. 일반 시장에서 물건을 사고팔 때 가격이 존재하듯이 돈을 빌려주고 받는 금융시장에서도 일종의 가격이 형성되기 마련이다. 금리란 이와 같이 자금이 거래되는 금융시장에서 자금수요자가 자금공급자에게 자금을 빌린 데 대한 대가로 지급하는 이자금액 또는 이자율을 뜻하는데 오늘날에는 이자율의 의미로 더 널리 쓰이고 있다. 금리 부담이 작다 크다라고 할 경우 금리는 이자를, 금리가 높다 낮다라고 할 경우의 금리는 이자율을 의미하게 된다.

[네이버 지식백과] 금리 [interest rate] (한경 경제용어사전, 한국경제신문/한경닷컴 )

요약하자면 금리란 돈을 빌릴 때 지불해야 하는 사용 대가입니다. 

금리 변동

금리가 변동되는 이유는 화폐 역시 수요와 공급의 영향을 받기 때문입니다. 금리를 '돈을 빌릴 때 지불해야 하는 사용 대가' 라고 말씀드렸는데요, 돈을 빌리려는 사람이 많을 경우 수요가 증가하기 때문에 금리가 증가하게 되고, 빌리려는 사람이 적을 수록 수요가 감소하여 금리 역시 감소하게 됩니다. 

2007년 미국의 서브프라임 모기지 사태 이후의 상황을 예로 들어보겠습니다. 서브프라임 모기지 사태 이후 미국은 금리를 5%에서 0.1%까지 지속적으로 인하하였는데요, 서브프라임 모기지 사태 이후 미국 뿐만 아니라 전 세계적으로 경제적 불황이 닥쳤습니다. 이러한 불황으로 인해 새로운 회사 설립에는 위험 부담이 기존보다 더욱 커졌고, 기존 존재하던 기업들도 진행중인 사업 유지와 사업 확장에 위험을 인지하고 채용 감소 등의 조치를 취하게 됩니다. 사람들은 이러한 상황들을 통해 경제불황을 체감하게 되고, 그 결과 사람들의 소비가 줄어들게 됩니다. 국가의 입장에서는 어떨까요? 국가 경제가 위축되어 국민들의 소비가 줄어들게 되면 세금도 많이 걷지 못하게 됩니다. 이렇게 새로운 사업 시도, 투자 등에 위험부담이 큰 상황에서 대출을 받아 투자하는 것은 너무 큰 위험을 가지고 있기 때문에 사람들은 대출을 받지 않게됩니다. 대출을 받아 아무 것도 하지 않고 이자만 내는 것은 의미가 없기 때문입니다. 즉 대출에 대한 수요가 감소하게 됩니다.

국가는 이러한 불황에서 벗어나기 위해 금리를 인하하여 국민들이 조금 더 대출을 받아 새로운 사업을 하거나 투자를 해서 경제를 활성화 시키도록 유도합니다. 하지만 현재 우리나라의 상황은 어떨까요? 뉴스 등 매체를 통해 많은 사람들이 부동산과 같은 실물자산에 투자해 많은 이득을 취했다는 보도를 봤기 때문에 금리가 인하되면 사람들은 대출을 받아 안정적인 실물자산에 더욱 더 투자하게 됩니다. 이로 인해 국가가 의도한 경제 활성화 보다는 부동산과 같은 실물자산의 수요가 늘어나 부동산의 가격이 오르게 됩니다. 이러한 현상에 대해 조금 더 자세히 알아보겠습니다.

금리와 주택매매가격의 관계 - 거품

실제로 포스팅 초반에 업로드 한 한미 기준금리 추이 그래프를 보면, 우리나라는 2012년부터 2017년까지 금리가 꾸준하게 인하되었습니다. 그에 비해 위 주택매매가격 증가율 추이 그래프에서 볼 수 있는 것 처럼 2012년 이후 주택매매가격 증가율은 점차 음수(매매가격 하락)에서 양수(매매가격 상승)으로 변동되었고, 2014년 부터는 전국의 주택매매가격이 꾸준하게 증가하고 있음을 확인하실 수 있습니다. 이렇게 주택매매가격이 증가하는 요인은 우리나라에만 존재하는 특이한 제도인 "전세 제도"가 한 몫을 하고있습니다.

위에서 경제가 불황이면 국가는 경제 활성화를 위해 금리를 인하한다고 말씀드렸습니다. 금리가 인하되면 집주인은 전세를 받아서 전세금으로 이익을 보려 해도 크게 이익이 없기 때문에 전세를 잘 안내놓게 됩니다. 세입자 입장에서는 낮은 금리로 대출을 받아 전세집을 구하려 하지만 전세물량의 공급이 없어 수요와 공급의 법칙에 의해 전세가가 상승합니다. 전세가보다 낮은 가격으로 집을 매매할 수는 없기 때문에 전세가가 오르면 자연스럽게 매매가도 상승하게 됩니다. 특정 아파트의 매매가가 오르면 주변 지역의 아파트 가격 역시 상승하고, 새로 분양하는 아파트는 더욱 더 높은 가격으로 매매가 되게 될 것입니다. 이렇게 주택매매가격에 거품이 끼게 되는 것입니다.

이러한 거품에 또 한 부분을 차지하는 제도는 우리나라에만 있는 "선분양 제도" 입니다. 은행은 고객들에게 대출을 해주고 대출 이자를 통해 이익을 냅니다. 하지만 금리가 내려가면 고객에게 같은 금액을 대출해줘도 얻을 수 있는 이익이 줄어들게 됩니다. 따라서 같은 이익을 내려면 더 많은 대출을 통해 이익을 내야 합니다. 갑자기 왜 은행 얘기를 하냐고 하실 수 있는데요, 이러한 은행의 상황과 잘 맞는 회사가 있습니다. 바로 "건설회사" 입니다. 집값이 상승했기 때문에 건설회사는 집을 더 많이 지어 높은 가격에 집을 팔아 많은 이익을 내려고 합니다. 하지만 집값이 많이 올라 이 비싼 집을 분양받아 살 수 있는 사람이 많이 없는데요, 이러한 상황을 이용하여 은행과 함께 알맞은 상품을 내놓게 됩니다. 건설회사가 연대보증을 서서 "집단대출"을 일으키게 됩니다. 이는 위에서 말씀드렸던 "선분양 제도" 덕분에 가능한 상품입니다. 은행 입장에서는 대출을 많이 해줘서 이자를 많이 받아 좋고, 건설회사는 집을 비싸게 팔 수 있어서 좋은 상황이 되는 것입니다. 하지만 그 결과 집값에 "거품"이 끼게 되는 것입니다.

끝

요약하면 현재 우리나라는 2012년 이후부터 금리가 꾸준하게 인하되고있고, 그 결과 안정적인 실물자산인 부동산 가격이 꾸준히 증가하고 있습니다. 가격이 오른 부동산 중에는 적당한 가격이 반영된 곳도 있겠지만, 금리 인하로 인해 전세에 대한 수요 증가 및 은행과 건설회사가 주관하는 선분양 제도로 인하여 부동산 가격이 상승하였고 그로 인해 "거품"이 형성되었다고 볼 수 있습니다. 다음 포스팅 에서는 미국의 금리와 우리나라 금리의 관계에 대해 작성해 보겠습니다.

공부하기 위해서 나름대로 정리하며 작성중인데, 처음 쓰는 글이다 보니 이런저런 내용들이 섞여 정신이 없을 수 있습니다. 잘못된 내용, 오타 및 다양한 피드백 모두 환영합니다!  

※ 대부분의 내용은 유튜버 '돌디'님의 영상을 보고 작성하였습니다.   

출처

내용 출처 : https://www.youtube.com/watch?v=LzpNvyvTmIE (유튜버 '돌디')

사진 출처 : http://news.jkn.co.kr/post/809894